rss Asianajajaliiton tiedotteita ja lausuntoja

19.1.2018 13.01

Lausunto projektinjohtourakan sopimusmalleista

Dnro 72/2017

Lausuntopyyntönne: RTS 17:57–RTS 17:59, 5.12.2017

LAUSUNTO KOSKIEN TAVOITE- JA KATTOHINTAISEN PROJEKTINJOHTOURAKAN JA TAVOITEBUDJETILLA SOVITTAVAN PROJEKTINJOHTOURAKAN MALLEJA SEKÄ NÄIHIN LIITTYVÄÄ TEHTÄVÄLUETTELOA JA TYÖMAAN JOHTO- JA HALLINTORESURSSIEN KORVAUSTAULUKKOA


PROJEKTINJOHTOURAKAN SOPIMUSMALLIT

Rakennustietosäätiö (jäljempänä ”RTS”) on pyytänyt Suomen Asianajajaliitolta (jäljempänä ”Asianajajaliitto”) lausuntoa tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakan ja tavoitebudjetilla sovittavan projektinjohtourakan malleista sekä näihin liittyvästä tehtäväluettelosta ja työmaan johto- ja hallintoresurssien korvaustaulukosta.

Asianajajaliitto lausuu seuraavaa:

1       Yleisesti projektinjohtourakan malleista

Mallien ajanmukaistamisen tavoitteeksi on ilmaistu niiden selkeyttäminen ja tekeminen riidattomammaksi pyrkien samalla huomioimaan viime vuosien uudet tai muuttuneet viranomaissäädökset sekä projektinjohtourakkamuotojen käyttäjien toiveet. Asianajajaliitto pitää malleihin tehtyjä muutoksia oikeansuuntaisina ja katsoo niiden olevan yleisesti ottaen tavoitteiden mukaisia ja perusteltuja.

Ensinnäkin on positiivista, että mallien teksteissä tunnistetaan selkeästi se käytännössä tyypillinen asetelma, että projektinjohtourakkasopimuksia solmitaan puutteellisin lähtötiedoin ja täsmentymättömään sopimusaineistoon perustuen. Muun muassa aiempaa yksityiskohtaisemmin laadittu kuvaus tilaajan tehtävistä projektisuunnitteluvaiheessa projektinjohtourakan tehtäväluettelossa selkeyttää tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan (jäljempänä ”PJU”) välistä tehtävänjakoa.

Uudistuneissa malleissa on panostettu myös urakkamuodon kannalta keskeisten kantavien periaatteiden auki kirjoittamiseen ja termien määrittelemiseen, esimerkiksi suunnitelmien täydentyminen ja täsmentyminen sekä lojaliteettiperiaate on selostettu täsmällisellä ja kuitenkin mallien käyttäjien kannalta selkeällä tavalla. Ilmaisuissa on muutoinkin selvästi pyritty välttämään tilaajan ja PJU:n välisen vastakkainasettelun korostamista. Nämä ratkaisut tukevat riidattomuuteen pyrkimisen tavoitetta.  

Erityisen myönteistä on ohje-osiossa omaksuttu dokumenttien nimenomaisen sopimusmalli- ja työkalufunktion korostaminen ja käyttäjien rohkaiseminen hankekohtaiseen pohdintaan kulloinkin tarvittavista kirjauksista. Käytännössä nimittäin sopimuksen laatimistilanteissa usein käydään keskusteluja siitä, voidaanko tai tuleeko jotakin mallitekstissä olevaa ilmaisua modifioida ao. hankkeeseen paremmin sopivaksi, ja modifioimisen kynnys saattaa olla korkea. Malli on saatettu kokea sellaisenaan valmiiksi, suorastaan eräänlaisten yleisten sopimusehtojen tyyppiseksi tekstikokonaisuudeksi, johon voidaan lähinnä tehdä lisäyksiä ja tarkennuksia, mutta joita ei muutoin voida muuttaa. Väistämättä tarvittavien yksilöllisten muotoilujen lisääminen mallitekstien perään johtaa kuitenkin käytännössä usein ristiriitaisiin muotoiluihin mallitekstin sanoessa yhtä ja yksilöllisesti muotoillun kohdan toista. Siten on tarkoituksenmukaista mallien ohjeissa korostaa sitä, että valmisteltavana olevan sopimuksen osapuolet voivat ja heidän kannattaa arvioida ja tarpeen mukaan muokata tekstejä sen mukaan, miten he hankkeessaan haluavat toimia. Tämä sama lähestymistapa olisi hyvä ulottaa myös sopimusmalleihin perustuviin sähköisiin sopimustyökaluihin siten, että niiden tekstit olisivat kaikilta osin muokattavissa. Sanottu koskee luonnollisesti kaikkia muitakin RTS:n ohjeisiin perustuvia sopimustyökaluja.  

Yleisen tason kehityskohteena malliluonnoksiin Asianajajaliitto näkee kustannus- ja aikatauluohjausta koskevien vaihtoehtoisten kirjausmallien lisäämisen. Projektinjohtourakoiden haasteena on tyypillisesti ollut ennen kaikkea kustannus- ja aikatauluohjaus, joiden merkitys korostuu entisestään, mitä alustavammassa vaiheessa suunnitelmat urakkasopimusta tehtäessä ovat. Malleissa ei ole kuitenkaan vielä esitetty mitään konkreettisia keinoja kustannusten ja aikataulun toimivaan hallintaan. Mallit hyödyttäisivät käyttäjiä vieläkin paremmin, mikäli niissä olisi enemmän konkreettisia esimerkkejä toimiviksi todetuista kustannus- ja aikatauluhallinnan keinoista ja niitä koskevista sopimuskirjauksista.

Asianajajaliitto esittää ehdotuksen jatkotyöstöä varten lisäksi seuraavat yksityiskohtaisemmat, tekstitason kommentit ja muutosesitykset.  

 

2 Yksityiskohtaiset kommentit projektinjohtourakan malleista

2.1 Molempia projektinjohtourakan sopimusmalleja koskevat kommentit

Sopimusehtoja ja käsitteistöä koskevassa kohdassa listataan projektin osapuolten välisiä tehtäviä selventäviä käsitteitä hankkeen tavoitteiden saavuttamiseksi. Asianajajaliitto ehdottaa listauksen täsmentämistä seuraavasti:

-        ”Valvonnalla tarkoitetaan toimenpiteitä, joilla tavoitteiden saavuttaminen varmistetaan tai niiden saavuttamisen vaarantuminen havaitaan, kirjataan ja tiedotetaan sekä poikkeamiin puututaan”. Näin voidaan korostaa sitä, ettei valvonnan ainoana tarkoituksena ole etsiä ongelmia, vaan yhtä lailla varmistaa, että asiat ovat kunnossa.   

-        ”Huolehtimisella tarkoitetaan tehtävän suorittamista itse tai antamalla se jonkun suoritettavaksi ja sen ohjaamista sekä valvomista.” Näin estetään sellaisen väärinkäsityksen syntyminen, että huolehtimisvelvollisuus merkitsisi aina delegoimista, kun velvollisen on varmaankin halutessaan tarkoitus voida suorittaa ao. tehtävä omassakin organisaatiossaan.

-        ”Suunnitelmien täsmentymistä on, kun sopimusasiakirjoissa rakennusosa tai talotekninen järjestelmä tai sen osa on esitetty ja suunnittelun kuluessa se täsmennetään lopulliseksi suunnitteluratkaisuksi, joka ei poikkea sopimuksen sopimusasiakirjojen perusteella ennakoitavissa olevasta ratkaisusta laajuudeltaan, mitoitukseltaan tai laatutasoltaan.” Muutoksella korostetaan sitä seikkaa, että merkityksellinen ei ole pelkästään varsinaisen sopimusasiakirjan, vaan myös sen liitteiden sisältö. Toiseksi muutoksella korostetaan sitä, että muutoksena ei pidetä automaattisesti sitä, jos suunnitelmiin täsmentämisen kautta lisätään jotain sellaista, jota sopimusasiakirjoissa ei ole.

-        ”Suunnitelmien täydentymistä ovat vähäiset lisäykset, jotka eivät sopimussuunnitelmista niiden yleispiirteisyydestä johtuen ilmene, ja jotka sovitun työntuloksen aikaansaaminen edellyttää tehtäväksi ja joiden toteuttaminen on sovitun kaltaisessa työssä tavanomaista.” Ehdotettu rajaus on tarkoitettu vahvistamaan osapuolten edellytyksiä ennakoida sitä, millaiseksi työn tulos voi sopimusasiakirjojen valossa muodostua.

Johdantoon sisältyvän projektinjohtourakan luonteen yleiskuvauksen kohdalla Asianajajaliitto ehdottaa yhteistyön korostamista myös hankintapäätöksien osalta ja esittää lisättäväksi seuraavan täsmennyksen: ”Tilaaja hyväksyy hankintapäätökset ja osallistuu niiden valmisteluun osapuolten yhteisesti sopimin tavoin.”

Johdannon suunnittelua koskevaan kohtaan Asianajajaliitto ehdottaa pääsuunnittelijan tehtävänkuvan täydentämisestä seuraavasti, että se mahdollisimman hyvin vastaa sitä, mitä käsitteellä toimialalla yleensä tarkoitetaan: Pääsuunnittelija ohjaa niin yleis- kuin toteutussuunnittelua kokonaisuutena ja varmistaa, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin, sekä huolehtii MRL 120 §:n edellyttämästä suunnitelmien yhteensovittamisesta”.

Rakennusprojektin tavoitteiden kohdalla ohjesarakkeessa on listaus mahdollisista kirjattavista tavoitteista. Asianajajaliitto esittää listaukseen lisättäväksi myös työmaatoteutukseen ja -prosessiin liittyviä seikkoja (esimerkiksi työturvallisuus), koska käytännössä osapuolet usein kokevat niidenkin esiin nostamisen siinä määrin merkitykselliseksi, että ne halutaan julkituoda osana rakennusprojektin tavoitteita.

Projektinjohtourakoitsijan suoritusvelvollisuus -kohdan (kohta 1) Projektisuunnitelmaa käsittelevän alakohdan nykymuotoilusta voi saada sellaisen käsityksen, että PJU:n tulisi laatia tai viimeistellä alustava projektisuunnitelma sovittuun määräpäivää mennessä. Kohdassa on kuitenkin ilmeisesti haluttu sanoa, että PJU:n tulisi laatia projektisuunnitelma tai viimeistellä jo urakkasopimuksen liitteenä oleva alustava projektisuunnitelma määräpäivään mennessä. Näin ollen kursiivi tulisi ulottaa ”alustavan” sanaan, jotta virkkeen merkitys muuttuu oikeaksi.

Saman kohdan 1 Suunnittelun ohjausta koskevassa alakohdassa ”suunnitelmapaketin” käsite esiintyy asiakirjassa ensimmäisen kerran. Koska kyseessä on rakennusalalla ja ennen kaikkea tässä urakkamuodossa keskeinen käsite, olisi tarkoituksenmukaista esitellä se joko tässä kohdassa tai aikaisemmin Sopimusehtoja ja käsitteistöä -kohdassa hieman tarkemmin esimerkiksi seuraavan tyyppisellä käsitemääritelmällä: ”Suunnittelun ohjaus perustuu suunnitelmapaketeille, joilla tarkoitetaan tiettyyn kokonaisuuteen, tyypillisesti hankintakokonaisuuteen liittyviä suunnitelmia, jotka on tarkoituksenmukaista tuottaa yhtenä kokonaisuutena.” Tässä yhteydessä Asianajajaliitto esittää harkittavaksi myös, olisiko alustava suunnitelmapakettijako, tai vaihtoehtoisesti alustavat hankintakokonaisuudet, syytä sisällyttää urakka-asiakirjojen mallilistaukseen mallin myöhemmässä kohdassa Urakka-asiakirjaluettelo. 

Saman kohdan 1 Kustannusohjausta, -seurantaa, ja -raportointia koskevassa alakohdassa käytetyn käsitteen ”sidottu kustannus” sisältöä olisi tarkoituksenmukaista esimerkiksi ohjesarakkeessa avata ja selostaa, koska käytännössä osapuolilla on usein eriävät käsitykset siitä, mitä ja millä lailla muodostettuja eriä urakoitsijan tulee kustannusseurantaa ja ennustetta tehdessään ottaa huomioon. Urakoitsija saattaa kokea sen tarkoittavan pelkästään aliurakoitsijoiden laskujen perusteella muodostuvia toteutuneita kustannuksia ja tilaaja puolestaan pyrkii edellyttämään, että urakoitsijan tulisi hyvin laajasti ennustaa erilaisten tapahtumien ja suunnitelmanmuutosten kustannusvaikutuksia.

Edelleen saman kohdan 1 Aikatauluohjausta koskevan alakohdan yhteydessä olisi ohjesarakkeessa hyvä ohjata osapuolia sopimaan tässä sopimuskohdassa muidenkin ao. hankkeessa tarvittavien aikataulujen laadinnasta esimerkkien avulla samoin kuin urakka-asiakirjaluettelon kohdalla on ohjeistettu.

Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus-  kohdan (kohta 3) yleistä myötävaikutusvelvollisuutta koskevassa alakohdassa on määräyksiä suunnittelua koskevasta ”työpajasta”. Työpajatyöskentely on käsitteenä uusi, eikä sen sisältöä ole määritelty mallissa tai laadintaohjeissa. Työpajan sisällön lisäksi olisi selvennettävä sen ajallista kestoa (kertaluonteinen tapahtuma vai esimerkiksi eräänlainen kokouksien jatkumo). Suunnitelmiin liittyvä työpajatyöskentely voitaisiin tarpeellisessa laajuudessa huomioida myös projektinjohtourakan tehtäväluettelossa (RT 17:59).

Käytännön tilanteissa ei ole harvinaista, että jommankumman osapuolen edellytykset hankkeen käynnistämiselle raukeavat, jos rakennuslupaa ei saada tiettyyn ajankohtaan mennessä. Tällaisessa tilanteessa osapuolet saattavat joutuvat pidättämään itsellään esimerkiksi oikeuden purkaa urakkasopimus, toisin sanoen tilannetta ei välttämättä ole mahdollista korjata esimerkiksi urakka-aikaa tai kustannusvastuita koskevilla lisäehdoilla. Tämän vuoksi Asianajajaliitto ehdottaa täydennettäväksi urakka-aikaa koskevaa kohtaa 5 ohjesarakkeessa seuraavasti: ”Jos sopimus solmitaan ennen lainvoimaisen rakennusluvan saamista, on syytä kirjata menettelyt tai seuraamukset sen varalta, että lupaa ei saada tai sen saanti viivästyy.”

Takuu-kohdan (kohta 7) takuukustannuksia koskevassa alakohdassa tarkoitetun takuukustannusvarauksen osalta on käytännössä toisinaan esiintynyt epäselvyyttä, mitä takuuvastuuvarauksella tarkoitetaan ja miten sen kanssa tulee menetellä. Mallissa ja siihen liittyvässä ohjesarakkeessa voisi harkita selvennettäväksi, että kyseessä on laskennallinen, taloudellisen loppuselvityksen laskelmassa esitettävä ja tyypillisesti myös tavoitepalkkion määräytymiseen työmaakustannusten osana vaikuttava varaus, jonka mukaista summaa ei taloudellisen loppuselvityksen yhteydessä laskuteta tilaajalta, vaan mahdollinen laskutus tapahtuu vasta takuukorjauskustannuksen aktualisoituessa. Samoin on huomioitava se, miten takuukustannusvarauksen ja lopullisten takuukustannusten erotuksen aiheuttama mahdollinen korjausvaikutus tavoitepalkkioon laskutetaan tilaajalta tai hyvitetään tilaajalle.

Urakkahinta-kohtaan (kohta 10) sisällytetyn tekstiluonnoksen mukaan PJU:n velvollisuutena on huolehtia, että urakkahankintoihin sisältyviä sivuvelvollisuuksia ei korvata erikseen hankituilla työmaapalveluilla. Tekstiluonnosta voisi tältä osin täsmentää vielä siltä osin, että tilaajalla ei myöskään ole maksuvelvollisuutta tällaisten päällekkäisten työmaapalvelujen osalta. 

 

2.2 Projektinjohtourakkasopimuksen laatiminen tavoitehinnalla

Seuraavat kommentit koskevat nimenomaisesti tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakan mallia.

Urakkahinta-kohtaan (kohta 10) sisältyvää ehtoa muutos- ja lisätöiden vaikutuksesta projektijohtopalkkioon on aikaisempaan käytössä olleeseen sopimusmalliin nähden muutettu siten, että projektinjohtopalkkio on kiinteä ja sitä voidaan tarkistaa lisä- ja muutostöiden kustannusten perusteella korottavasti, kuten malliin on yksityiskohtaisesti kirjattu. Sopimusehto palkkion tarkastamiseksi sen määrää alentaen on nyt päädytty poistamaan. Käytännön tilanteissa olisi kuitenkin molempien osapuolten intressit paremmin huomioiva ratkaisu sisällyttää aiemman mallin mukaisesti mahdollisuus tarkistaa palkkiota sekä ylös- että alaspäin.  

Niin ikään urakkahintaa koskevassa kohdassa (kohta 11) on määräyksiä lopullisen tavoite- ja kattohinnan muutosvaikutuksen laskemisesta PJU:n ”säännöllisesti tiedottamien toteutuneiden kustannusten taikka päivitetyn lopullisen tarjouslaskelman perusteella”. Asianajajaliiton näkemyksen mukaan olisi perusteltua ohjata osapuolet sopimaan tavoite- ja kattohinnan tarkistuksista mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. PJU:n ”tiedottamien kustannusten” (eli käytännössä toteuman) raportoinnin sijaan muutosvaikutuksen laskeminen olisi tarkoituksenmukaista kytkeä jo ajankohtaan, jolloin esimerkiksi suunnitelmapakettien tarkastelussa on ilmennyt jonkin työsuorituksen lisä- tai muutostyöluonne ja PJU on saanut siihen liittyvät hankintavertailut valmiiksi.  Tämä siksi, että lisä- tai muutostyön kustannusvaikutuksen käsittelyn myöhäisyys tyypillisesti lisää osapuolten riitaantumisen todennäköisyyttä, koska kustannuksen realisoitumiseen ei ao. työn toteuttamisen ja usein tilaamisenkaan jälkeen enää ole mahdollisuutta vaikuttaa. Näin ollen olisi perusteltua, että sopimusmalli ohjaisi tehokkaammin sopimaan muutoksen vaikutuksista heti, kun muutoksen johdosta odotettavissa olevat lisäkustannukset ovat riittävässä määrin ennakoitavissa.  

 

2.3 Projektinjohtourakkasopimuksen laatiminen tavoitebudjetilla

Seuraavat kommentit koskevat nimenomaisesti tavoitebudjetilla toteutetun projektinjohtourakan mallia.

Urakkahinta-kohdan (kohta 10) alakohdan Tavoitebudjetti ja tavoitepalkkio mukaan urakkahintaan kuuluvat kustannuserät maksetaan PJU:lle täysimääräisesti, pois lukien kustannukset, joihin syynä on PJU:n sopimusrikkomus tai omalle riskille kuuluva asia. Tämän kohdan täsmentämiseksi ja sen varmistamiseksi, että sopimusten valmistelijat ymmärtävät riskinjaon perusajatuksen, Asianajajaliitto ehdottaa harkittavaksi, että ohjesarakkeeseen otettaisiin tarkemmat luonnehdinnat ja myös esimerkkejä PJU:n omalle riskille kuuluvista seikoista.

Saman kohdan 10 muutos- ja lisätöiden vaikutuksista sopimista koskevassa ohjesarakkeen kohdassa on tavoitehintaisessa sopimusmallissa kirjoitettu auki YSE:n keskeiset periaatteet, ja muun muassa nimenomaisesti todettu PJU:n velvollisuus toteuttaa tilaajan vaatimat muutostyöt sekä se, ettei velvollisuutta lisätöiden toteuttamiseen ole. Vastaavia määräyksiä ei ole tavoitebudjettiin perustuvassa sopimusmallissa, joka sisältää tältä osin ohjesarakkeessa vain viittauksen YSE:n menettelytapamääräyksiin. Em. toisistaan poikkeavien ehtojen johdosta jää epäselväksi, onko tarkoituksellisesti pyritty aikaansaamaan jokin ero mallien sisältöön tältä osin.  

 

2.4 Työmaan johto- ja hallintoresurssien korvaustaulukko

Asianajajaliitolla ei ole lausuttavaa luonnoksesta.

 

Helsingissä tammikuun 19. päivänä 2018

SUOMEN ASIANAJAJALIITTO

Jarkko Ruohola

Suomen Asianajajaliiton puheenjohtaja, asianajaja


LAATI

Asianajaja Saara Paronen, Borenius Asianajotoimisto Oy, Helsinki

 

Suomen Asianajajaliiton lausunnot valmistellaan oikeudellisissa asiantuntijaryhmissä, joiden toiminnassa on mukana noin 120 asianajajaa. Tämä lausunto on valmisteltu kiinteistö- ja rakennusoikeuden asiantuntijaryhmässä.


Palaa otsikoihin




Unohditko tunnukset? Tiedustele: info@asianajajaliitto.fi tai (09) 6866 120


Tämä sivusto käyttää evästeitä sivuston käyttöä koskevien tietojen keräämiseksi. Kun käytät tätä sivustoa, hyväksyt evästeiden käytön.
Sulje

Evästekäytännöt

Tätä sivustoa käyttämällä hyväksyt, että voimme asettaa evästeitä tietokoneellesi tai mobiililaitteeseesi.

1. Mitä evästeet ovat?

Evästeet ovat pieniä datatiedostoja, jotka siirtyvät tietokoneellesi, kun otat yhteyden johonkin verkkosivustoon. Evästeet tallentuvat selaimen käyttämien tiedostojen yhteyteen.

Lisätietoa evästeistä saat sivulta www.aboutcookies.org.

2. Miksi evästeitä käytetään?

Evästeet tunnistavat tietokoneesi, kun tulet sivustolle uudelleen. Ne muistavat myös sivustolla aikaisemmin tekemäsi valinnat ja parantavat siten sivuston käyttökokemusta. Evästeiden avulla pystyy esimerkiksi tunnistamaan käyttäjän laitteet sekä mukauttamaan mahdollisia mainoksia sivuilla sekä mahdollisissa muissa palveluissa.

3. Mitä evästeitä käytetään?

Jotkin evästeet ovat sivustomme teknisen toiminnan ja käytön vuoksi välttämättömiä. Nämä evästeet eivät kerää käyttäjästä tietoa, jota voitaisiin hyödyntää markkinoinnissa tai muistamaan käyttäjän valitsemia sivustoja.

Suorituskykyä mittaavat evästeemme keräävät tietoa siitä, miten käyttäjät käyttävät verkkosivujamme (esim. eniten käytetyt sivut, mahdolliset virheviestit). Nämä evästeet eivät kerää käyttäjistä tunnistettavia tietoja, vaan ne ovat anonyymejä ja niitä käytetään ainoastaan parantamaan nettisivujen toimivuutta.

Sivuilla olevat kolmansien osapuolten liitännäispalvelut (esim. mainokset, YouTube-videot, Google-tilastointi tai Facebook-liitännäiset) saattavat tallentaa käyttäjän tunnistamiseen käytettävää tietoa, mihin emme valitettavasti voi vaikuttaa. Jos haluat estää niitä seuraamasta liikkumistasi verkossa, voit kytkeä ns. kolmannen osapuolen evästeet pois käytöstä selaimesi asetuksista. Ohjeet löydät selaimesi ohjesivuilta.

Sivuillamme saattaa olla myös painikkeita, jotka helpottavat sisällön jakamista eri verkkoviestintäympäristöihin ja sosiaaliseen mediaan. Jos käytät näitä painikkeita, valitsemaltasi palvelulta voidaan asettaa eväste päätelaitteellesi. Nämä evästeet eivät ole hallinnassamme. Lisätietoja kolmannen osapuolen evästeiden käytöstä saat kyseisen osapuolen verkkosivulta.

4. Evästeiden hallinta ja estäminen

Jos et halua vastaanottaa evästeitä, voit muuttaa Internet-selaimesi asetuksia niin, että saat ilmoituksen aina kun evästeitä ollaan lähettämässä tietokoneellesi. Vaihtoehtoisesti voit estää evästeiden käytön kokonaan. Evästeiden käyttöä voi rajoittaa tai sen voi estää Internet-selaimen kautta (katso tarkemmat tiedot selaimen ohjeista).

Jos estät evästeiden tallennuksen tai poistat ne käytöstä, jotkin verkkosivujemme toiminnoista eivät välttämättä toimi oikein.

Sulje